Asuntosijoittamiseen liittyvät riskit Suomessa
Järvinen, Olli (2017)
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe201702211823
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe201702211823
Tiivistelmä
Tämän kandidaatintutkielman tavoitteena oli tarkastella asuntosijoittamiseen liittyviä riskejä monipuolisesti sekä menneen kehitykseen perusteella että tulevaisuuden kehityssuunnat huomioon ottaen. Erilaisten riskityyppien tunnistamisen jälkeen selvitettiin, kuinka riskit vaihtelivat tutkielmaan valituilla asuntomarkkina-alueilla (pääkaupunkiseutu, Tampere, Turku, Lahti, Jyväskylä, Kuopio ja Oulu) vuosien 2005–2015 aikana ja oliko näitä riskejä rationaalista hajauttaa maantieteellisesti. Tämän lisäksi tutkimuksen kohteena oli asuntosijoituksen kannattavuuteen vaikuttavien tekijöiden riskiarviointi.
Asuntojen hinta- ja vuokrakehitystä kuvaava tutkimusaineisto kerättiin Tilastokeskuksen tuottamista neljännesvuositilastoista. Asuntomarkkina-alueisiin sisältyvää riskiä mitattiin asunnon arvonnousun ja nettovuokratuoton perusteella syntyvän kokonaistuoton keskihajonnan avulla. Maantieteellisiä hajautushyötyjä tutkittiin tuottojen välisten korrelaatioiden avulla. Herkkyysanalyysin avulla taas pyrittiin selvittämään, kuinka suuria riskejä korko- ja vuokratason muutokset aiheuttavat asuntosijoittajalle.
Alueiden välisessä riskivertailussa neljännesvuosituottojen keskihajonnat vaihtelivat pääkaupunkiseudun 1,82 %:sta Lahden 2,62 %:iin. Pienemmät kaupungit vaikuttivat keskimäärin olevan suuria kasvukeskuksia riskisempiä sijoituskohteita. Tuotto/riski-vertailun perusteella suuret kaupungit näyttäytyivät asuntosijoittajalle kannattavimpana vaihtoehtona. Maantieteelliset hajautushyödyt olivat melko rajalliset korkeiden positiivisten tuottokorrelaatioiden vuoksi. Herkkyysanalyysin tulosten perusteella korkoriski on asuntosijoittajalle huomattavasti vuokratason heilahteluita oleellisempi riskin lähde. The purpose of this bachelor’s thesis was to examine the risks of real estate investing by taking past trends, as well as future prospects into account. After identifying the main sources of risk, the empirical part of the thesis was conducted by using quantitative methods. The objective of empirical part was to find out how risk levels varied in the housing market areas being examined (i.e., Helsinki Metropolitan Area, Tampere, Turku, Lahti, Jyväskylä, Kuopio and Oulu) during the period from 2005 to 2015, and in addition, whether the Finnish housing market offers any geographical diversification benefits. In addition, risk assessment of factors affecting the profitability of real estate investment was conducted.
The dwelling price and rental data were collected from Statistics Finland’s quarterly statistics. The risks in the housing market areas were quantified by the standard deviation of total return. Correlation analysis was used to determine the degree of diversification benefits in the Finnish housing market, whereas sensitivity analysis was employed for analyzing interest rate and rent risks.
The standard deviations of the quarterly returns varied from 1,82 % for Helsinki Metropolitan Area to 2,62 % for Lahti. These results suggested that, on average, smaller cities are riskier for real estate investors than growth centers. The risk-adjusted returns were also more favourable for larger cities. The opportunities to lower portfolio risk through geographical diversification were limited because of high and positive return correlations. The results of the sensitivity analysis showed the importance of interest rate risk management.
Asuntojen hinta- ja vuokrakehitystä kuvaava tutkimusaineisto kerättiin Tilastokeskuksen tuottamista neljännesvuositilastoista. Asuntomarkkina-alueisiin sisältyvää riskiä mitattiin asunnon arvonnousun ja nettovuokratuoton perusteella syntyvän kokonaistuoton keskihajonnan avulla. Maantieteellisiä hajautushyötyjä tutkittiin tuottojen välisten korrelaatioiden avulla. Herkkyysanalyysin avulla taas pyrittiin selvittämään, kuinka suuria riskejä korko- ja vuokratason muutokset aiheuttavat asuntosijoittajalle.
Alueiden välisessä riskivertailussa neljännesvuosituottojen keskihajonnat vaihtelivat pääkaupunkiseudun 1,82 %:sta Lahden 2,62 %:iin. Pienemmät kaupungit vaikuttivat keskimäärin olevan suuria kasvukeskuksia riskisempiä sijoituskohteita. Tuotto/riski-vertailun perusteella suuret kaupungit näyttäytyivät asuntosijoittajalle kannattavimpana vaihtoehtona. Maantieteelliset hajautushyödyt olivat melko rajalliset korkeiden positiivisten tuottokorrelaatioiden vuoksi. Herkkyysanalyysin tulosten perusteella korkoriski on asuntosijoittajalle huomattavasti vuokratason heilahteluita oleellisempi riskin lähde.
The dwelling price and rental data were collected from Statistics Finland’s quarterly statistics. The risks in the housing market areas were quantified by the standard deviation of total return. Correlation analysis was used to determine the degree of diversification benefits in the Finnish housing market, whereas sensitivity analysis was employed for analyzing interest rate and rent risks.
The standard deviations of the quarterly returns varied from 1,82 % for Helsinki Metropolitan Area to 2,62 % for Lahti. These results suggested that, on average, smaller cities are riskier for real estate investors than growth centers. The risk-adjusted returns were also more favourable for larger cities. The opportunities to lower portfolio risk through geographical diversification were limited because of high and positive return correlations. The results of the sensitivity analysis showed the importance of interest rate risk management.