Iän vaikutus kiinteistöihin sijoittavien suomalaisten erikoissijoitusrahastojen suoriutumiseen

Abstract

Tämän pro gradu -tutkielman tavoitteena oli tutkia rahastojen iän vaikutusta kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen suoriutumiseen. Tutkimuksen empiirinen osio toteutettiin avoimien kiinteistörahastojen suomalaisella aineistolla vuosilta 2012–2018. Rahaston suoriutumista mitattiin rahaston ja sen vertailuindeksin vuosituottojen erotuksella. Rahastoille sopivat vertailuindeksit muodostettiin kotimaisesta kiinteistösijoitusmarkkina-aineistosta ja suoriutumista tarkasteltiin regressioanalyysillä ikävuosittain rahaston perustamisesta alkaen.

Tutkimuksessa havaittiin kiinteistörahastojen iän ja suoriutumisen välillä tilastollisesti merkitsevä korrelaatio -0,43. Rahastojen iän ja koon voimakkaan korrelaation takia myös rahastojen koon ja suoriutumisen välinen riippuvuus testattiin. Iän selitysaste rahastojen suoriutumisesta oli 19 % ja koon vain 2 %, joten koon vaikutus iän ja suoriutumisen yhteyteen hylättiin.

Kahtena ensimmäisenä vuonna rahastot suoriutuivat keskimäärin vertailuindeksejä paremmin, mutta suoriutuminen heikkeni lievästi iän myötä. Viidenteen ikävuoteen mennessä tuotot laskivat noin kiinteistörahastojen keskimääräisen hallinnointipalkkion verran vertailuindeksien alapuolelle. Tulosten perusteella muista rahastotyypeistä poikkeava ominaispiirre oli kiinteistörahastojen erinomainen suoriutuminen toisen ikävuotensa aikana. Tutkimuksessa ilmiön pääteltiin selittyvän rahastojen iän ja sijoituskohteiden arvonmuutostuottojen välisellä yhteydellä. Johtopäätös perustui tuottojen muodostumisajankohtaan sekä määrään suhteessa kiinteistömarkkinoiden keskimääräiseen nettotuottoon.

The purpose of this master’s thesis was to study the impact of fund age on real estate non-UCITS fund performance. The empiric section of this study uses data about Finnish open-end real estate funds from the years 2012–2018. The performance of a real estate fund was measured by the yield spread between the fund and a benchmark index. The suitable index for each fund was calculated from domestic property market data and the yearly performance of each fund was examined with regression analysis since the establishment of the fund.

This study found a statistically significant correlation -0,43 between fund age and performance. Since a strong correlation between fund age and size the study also examined the dependence between fund size and performance. As a result, age explained 19 % and size only 2 % of the variability of fund performance. Thus, the effect of the size to the correlation between age and performance was rejected.

During the first two years, the funds outperformed the benchmark indexes, but the performance declined slightly as the fund aged. By the age of five, the performance level had sunk below the index by an amount close to the management fee of an average real estate fund. Unlike for the other fund types, the study showed an exceptionally high performance for real estate funds in their second year. The study concluded this feature is due to the correlation between fund age and capital growth of property investments, based on the timing and level of the returns compared to an average income return on Finnish real estate market.