Kiinteistörahastojen toiminta Suomessa
Karvinen, Tuukka (2020)
Pro gradu -tutkielma
2020
School of Business and Management, Kauppatieteet
Kaikki oikeudet pidätetään.
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2020051938348
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2020051938348
Tiivistelmä
Pro gradu -tutkielmassa tutkittiin Suomessa toimivien erikoiskiinteistö-sijoitusrahastojen ja REIT-rahastojen toimintaa sekä vertailtiin niiden välisiä eroja riskiinsuhteutetulla tuottomittareilla. Tutkimuskohteeksi valittiin Suomessa toimivat kiinteistösijoitusrahastot, koska piensijoittajille suunnatut erikoiskiinteistö-sijoitusrahastot ovat tulleet markkinoille vasta 2010-luvulla Suomessa ja tutkimusta niistä on rajatusti saatavilla. Nämä rahastot ovat kuitenkin keränneet nopeasti huomattavia pääomia ja niitä markkinoidaan aktiivisesti. Toinen uusi ilmiö Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla on sijoitusaktiivisuuden kasvu, joka näkyy kasvaneina pääomavirtoina kiinteistösijoitusmarkkinoille sekä Suomesta että ulkomailta. Tutkimuksen tarkoituksena oli vertailla Suomessa toimivien avoimien erikoiskiinteistösijoitusrahastojen ja REIT-rahastojen suoriutumista. Tutkielmassa käydään läpi myös näiden rahastojen erilaisia ominaisuuksia ja lainsäädännöllisiä eroja.
Tutkimusaineistona käytettiin suomalaisten rahastoyhtiöiden kvartaalituottoja, jotka annualisoitiin tutkimusta varten. Tutkimusaineistoa rajoitti rahastojen lyhyt toiminta-aika ja datan rajattu saatavuus. Tutkimuksessa rahastojen eroja vertailtiin kirjallisen tutkimuksen pohjalta sekä kvantitatiivisesti usealla riskiinsuhteutetulla tuottomittarilla. Tulokset osoittivat, että erikoiskiinteistösijoitusrahastot ovat tuottaneet Suomen markkinoilla paremmin kuin ainoa Suomessa toimiva REIT-rahasto Orava. Koska Suomessa on toiminut vain yksi REIT-rahasto, on rahastotyyppien vertailu haastavaa. Toisaalta tarjolla olevien erikoiskiinteistö-sijoitusrahastojen suurempi määrä voi indikoida, että ne ovat toimivampi sijoitusmuoto Suomen sijoitusmarkkinoilla. Toisaalta ensimmäisen REIT-rahaston epäonnistuminen on saattanut vaikuttaa siihen, ettei uusia rahastolanseerauksia ole toteutettu. Perinteiset sijoitusrahastot ovat keränneet Suomessa aikaisemmin jo suuria pääomamääriä ja näitä tarjoaville rahastoyhtiöillä on suuri asiakaskanta valmiiksi, joten erikoiskiinteistö-sijoitusrahastojen markkinointi voi olla helpompaa rahastoyhtiöille. The thesis compares the performance of open-end real estate investment funds and real estate investment trusts (REITs) that are operating in Finland. Finnish real estate funds were chosen as the subject of the study, since open-end real estate funds were not investable for regular investors until in the 2010s. In addition, the existing related literature is scarce. However, these funds have rapidly raised significant capital inflows and they are also actively marketed to Finnish investors. Another new feature in the Finnish real estate investment market is the growth in real estate investment activity, which is reflected in increasing capital inflows both from Finland and abroad to the real estate investment market. The purpose of the thesis was to compare the performance differences between specialty open-end investment funds and REITs operating in Finland. The thesis will also discuss differences in characteristics as well as legislative differences between these two types of funds.
The sample data consist of quarterly returns of Finnish real estate funds. The data was relatively restricted due to the limited availability, and also, due to the short operating history of the funds. The thesis compared the differences between the funds based on previous literature and several risk-adjusted performance measures. The results showed that open-ended investment funds have outperformed the only REIT operating in Finland. As there has been only one REIT, the comparison between fund types is challenging. On one hand, larger number of open-end real estate investment funds may imply their superiority over REITs. On the other hand, the failure of the first REIT may have discouraged potential entrants to launch new REITs. Conventional mutual funds have already raised large capital inflows in Finland in the past, and the fund management companies offering such funds have a large client base, therefore making the marketing of open-end real estate funds easier.
Tutkimusaineistona käytettiin suomalaisten rahastoyhtiöiden kvartaalituottoja, jotka annualisoitiin tutkimusta varten. Tutkimusaineistoa rajoitti rahastojen lyhyt toiminta-aika ja datan rajattu saatavuus. Tutkimuksessa rahastojen eroja vertailtiin kirjallisen tutkimuksen pohjalta sekä kvantitatiivisesti usealla riskiinsuhteutetulla tuottomittarilla. Tulokset osoittivat, että erikoiskiinteistösijoitusrahastot ovat tuottaneet Suomen markkinoilla paremmin kuin ainoa Suomessa toimiva REIT-rahasto Orava. Koska Suomessa on toiminut vain yksi REIT-rahasto, on rahastotyyppien vertailu haastavaa. Toisaalta tarjolla olevien erikoiskiinteistö-sijoitusrahastojen suurempi määrä voi indikoida, että ne ovat toimivampi sijoitusmuoto Suomen sijoitusmarkkinoilla. Toisaalta ensimmäisen REIT-rahaston epäonnistuminen on saattanut vaikuttaa siihen, ettei uusia rahastolanseerauksia ole toteutettu. Perinteiset sijoitusrahastot ovat keränneet Suomessa aikaisemmin jo suuria pääomamääriä ja näitä tarjoaville rahastoyhtiöillä on suuri asiakaskanta valmiiksi, joten erikoiskiinteistö-sijoitusrahastojen markkinointi voi olla helpompaa rahastoyhtiöille.
The sample data consist of quarterly returns of Finnish real estate funds. The data was relatively restricted due to the limited availability, and also, due to the short operating history of the funds. The thesis compared the differences between the funds based on previous literature and several risk-adjusted performance measures. The results showed that open-ended investment funds have outperformed the only REIT operating in Finland. As there has been only one REIT, the comparison between fund types is challenging. On one hand, larger number of open-end real estate investment funds may imply their superiority over REITs. On the other hand, the failure of the first REIT may have discouraged potential entrants to launch new REITs. Conventional mutual funds have already raised large capital inflows in Finland in the past, and the fund management companies offering such funds have a large client base, therefore making the marketing of open-end real estate funds easier.