Return drivers of Finnish real estate funds
Kuusimurto, Kössi (2020)
Pro gradu -tutkielma
Kuusimurto, Kössi
2020
School of Business and Management, Kauppatieteet
Kaikki oikeudet pidätetään.
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2020080348028
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2020080348028
Tiivistelmä
Purpose of this master’s thesis is to examine main drivers of Finnish real estate funds total returns from 2013 to 2019. Thesis geographical area is limited to funds that invest only in Finland, since there are few studies conducted in this area. Also, this study investigates if there is a possible index as one of the key elements in explaining the fund returns, since Finnish real estate funds does not present comparable index. Potential real estate fund return drivers, as well as relevant methods, are derived from the relevant academic literature. From the previous studies, four fund-specific and four macroeconomic factors are used in empirical panel analysis of 8 Finnish real estate funds on quarterly data.
Empirical analysis reveal, that in this thesis, fund characteristics growth, and high leverage have significant positive effect on total returns. Size of the fund has no statistically significant effect on fund returns in this study. Fund fees seem to have negative effect on real estate fund total returns, though results were not statistically significant. Gross domestic product change has a positive significant effect on fund returns. Mortgage spread, with a lag of 1 quarter, has statistically significant negative effect on total returns. Change in inflation and in Finnish housing prices, have mixed results on real estate fund returns and the results were not statistically significant. Created index from Helsinki stock exchange real estate companies has positive effect on Finnish real estate funds total returns, but results were not statistically significant. Helsinki stock exchange total return index was not statistically relevant in explaining Finnish real estate fund returns.
Results give investors important insight of common Finnish real estate fund return drivers, which can be used in optimizing investment selection, investment timing and investment portfolio. Results are also useful to fund companies considering best risk to return strategies. Tämän Pro gradu -tutkielman tavoitteena on tutkia Suomalaisten kiinteistörahastojen kokonaistuottojen ajureita vuodesta 2013 vuoteen 2019. Tutkielma on rajoitettu koskemaan Suomessa toimivia rahastoja, koska alueesta on tehty vain vähän tutkimuksia. Tutkimus tutkii myös mahdollista indeksiä rahastojen tuottojen ennustajana, sillä Suomalaiset kiinteistörahastot eivät esitä vertailuindeksiä. Mahdolliset tuottoajurit, kuten myös relevantit metodit, ovat johdettu akateemisesta kirjallisuudesta. Aiemmista tutkimuksista, neljää rahastokohtaista tekijää sekä neljää makrotaloudellista tekijää käytetään empiirisessä paneelianalyysissä, jossa tutkitaan 8 rahastoa neljännesvuosittaisella datalla.
Empiirinen analyysi paljastaa, että tässä tutkielmassa, rahastokohtaisista muuttujista kasvulla, sekä korkealla velkaisuusasteella on merkittävä positiivinen vaikutus kokonaistuottoihin. Rahaston koolla ei ole tilastollisesti merkitsevää vaikutusta kokonaistuottoihin. Rahaston kuluilla näyttäisi olevan negatiivinen vaikutus kiinteistörahastojen kokonaistuottoihin, tulokset eivät kuitenkaan olleet tilastollisesti merkitseviä. Tutkimus osoittaa, että bruttokansantuotteen muutoksella on tilastollisesti merkitsevä positiivinen vaikutus rahastojen tuottoihin. Asuntolainan ja valtionlainan korkoerolla, viivästettynä yhdellä kvartaalilla, on merkitsevä negatiivinen vaikutus kokonaistuottoihin. Inflaation muutoksella sekä Suomalaisten asuntojen hintojen muutoksella on epäyhtenäiset vaikutukset kiinteistörahastojen kokonaistuottoihin ja tulokset eivät olleet tilastollisesti merkitseviä. Helsingin pörssin kiinteistöyhtiöistä luodulla indeksillä on positiivinen vaikutus Suomalaisten kiinteistörahastojen kokonaistuottoihin, tulokset eivät kuitenkaan olleet tilastollisesti merkitseviä. Helsingin pörssin kokonaistuottoindeksillä ei ollut tilastollisesti merkitsevää selitysvoimaa Suomalaisten kiinteistörahastojen kokonaistuottoihin.
Tulokset antavat tärkeää tietoa sijoittajille Suomalaisten kiinteistörahastojen tuottoajureista, joita voidaan käyttää sijoitusten valinnan, ajoituksen sekä portfolion optimoinnissa. Myös rahastoyhtiöt voivat hyödyntää tuloksia tehostamaan rahastojensa tuotto-riski-suhdetta.
Empirical analysis reveal, that in this thesis, fund characteristics growth, and high leverage have significant positive effect on total returns. Size of the fund has no statistically significant effect on fund returns in this study. Fund fees seem to have negative effect on real estate fund total returns, though results were not statistically significant. Gross domestic product change has a positive significant effect on fund returns. Mortgage spread, with a lag of 1 quarter, has statistically significant negative effect on total returns. Change in inflation and in Finnish housing prices, have mixed results on real estate fund returns and the results were not statistically significant. Created index from Helsinki stock exchange real estate companies has positive effect on Finnish real estate funds total returns, but results were not statistically significant. Helsinki stock exchange total return index was not statistically relevant in explaining Finnish real estate fund returns.
Results give investors important insight of common Finnish real estate fund return drivers, which can be used in optimizing investment selection, investment timing and investment portfolio. Results are also useful to fund companies considering best risk to return strategies.
Empiirinen analyysi paljastaa, että tässä tutkielmassa, rahastokohtaisista muuttujista kasvulla, sekä korkealla velkaisuusasteella on merkittävä positiivinen vaikutus kokonaistuottoihin. Rahaston koolla ei ole tilastollisesti merkitsevää vaikutusta kokonaistuottoihin. Rahaston kuluilla näyttäisi olevan negatiivinen vaikutus kiinteistörahastojen kokonaistuottoihin, tulokset eivät kuitenkaan olleet tilastollisesti merkitseviä. Tutkimus osoittaa, että bruttokansantuotteen muutoksella on tilastollisesti merkitsevä positiivinen vaikutus rahastojen tuottoihin. Asuntolainan ja valtionlainan korkoerolla, viivästettynä yhdellä kvartaalilla, on merkitsevä negatiivinen vaikutus kokonaistuottoihin. Inflaation muutoksella sekä Suomalaisten asuntojen hintojen muutoksella on epäyhtenäiset vaikutukset kiinteistörahastojen kokonaistuottoihin ja tulokset eivät olleet tilastollisesti merkitseviä. Helsingin pörssin kiinteistöyhtiöistä luodulla indeksillä on positiivinen vaikutus Suomalaisten kiinteistörahastojen kokonaistuottoihin, tulokset eivät kuitenkaan olleet tilastollisesti merkitseviä. Helsingin pörssin kokonaistuottoindeksillä ei ollut tilastollisesti merkitsevää selitysvoimaa Suomalaisten kiinteistörahastojen kokonaistuottoihin.
Tulokset antavat tärkeää tietoa sijoittajille Suomalaisten kiinteistörahastojen tuottoajureista, joita voidaan käyttää sijoitusten valinnan, ajoituksen sekä portfolion optimoinnissa. Myös rahastoyhtiöt voivat hyödyntää tuloksia tehostamaan rahastojensa tuotto-riski-suhdetta.