Comparison of real estate and forest equity properties as investment assets

Abstract

This thesis studies the differences and similarities between real estate and forest equity as investment assets. The examination compares the intrinsic characteristics and the properties these characteristics impose to the assets as well as the asset structure and market dynamics. The study is executed as a literature review and qualitative comparison of findings based on literature review.

Real estate and forest equity are both real assets. As they belong within the same asset class, they share many common characteristics but also have major differences. Both assets have common intrinsic characteristics such as heterogeneity, non-transportability, localness, capital intensity, long investment horizon, lack of short selling opportunities, scarcity, and high investor managerial role. However, when examining these characteristics closely delicate differences divulge. These delicate differences impose diverging properties for the assets which also affect the markets of the asset.

Largest difference between the assets is created through the contemporaneous nature of the assets as both assets are simultaneously real investments and tradeable products. The underlying products of space commodity and timber, in real estate and forest equity respectfully, deviate substantially from each other by nature, markets, value, and cash flow. Space commodity is a necessity commodity sold on nearly perfect markets, whereas timber is a factor of production for lumber industry sold on oligopolistic markets featured by several structural shortcomings from perfect market model. Like the underlying products, the underlying value generation of the two assets diverges. Real estate is an investment into current income arising from trading rights to use space. Whereas forest equity is an investment into biological growth which generates large discreate returns through timber sale.

Tämä tutkielma tutkii kiinteistöjen ja metsäkiinteistöjen eroavaisuuksia ja samankaltaisuuksia sijoitushyödykkeinä. Tutkielmassa vertailen näiden sijoitushyödykkeiden ominaisuuksia ja piireittä, joita ominaisuudet luovat, sekä sijoitushyödykkeiden rakennetta ja markkinoiden dynamiikkaa. Tutkielma on toteutettu kirjallisuuskatsauksena ja kvalitatiivisella vertailulla.

Kiinteistöt ja metsäkiinteistöt ovat molemmat reaalisijoituksia minkä myötä niillä on paljon yhteisiä ominaisuuksia, mutta myös merkittäviä eroja. Jaettuja ominaisuuksia on esimerkiksi heterogeenisyys, siirtämättömyys, paikallisuus, pääomaintensiivisyys, pitkä sijoitushorisontti, lyhyeksi-myynti-mahdollisuuksien puute, niukkuus ja sijoittajan aktiivinen rooli. Huolellinen ominaisuuksien vertailu paljastaa kuitenkin hienoisia eroja ominaisuuksissa. Hienoiset erot ominaisuuksissa luovat erkanevia piirteitä sijoitustuotteille sekä niiden markkinoille.

Suurin ero tuotteiden välillä syntyy tuotteiden kaksinaisesta roolista. Molemmat tuotteet ovat sekä sijoitushyödykkeitä että vaihdettavia hyödykkeitä. Vaikkakin sijoitushyödykkeiden erot ovat pieniä on kiinteistöjen hyödykkeen tilan ja metsäkiinteistöjen hyödykkeen puun välillä huomattavia eroja niin tuotteina, niiden markkinoissa kuin kassavirrassakin. Tila on välttämättömyyshyödyke, jota vaihdetaan lähes täydellisillä markkinoilla, kun taas puu on tuotannontekijä metsäteollisuuden yrityksille, jota vaihdetaan oligopolistisilla markkinoilla. Tuotteiden erojen myötä myös arvon luonnin pohja sijoitushyödykkeillä eroaa. Kiinteistösijoitus on sijoitus juoksevaan tuloon, jota kertyy tilan käyttöoikeuden myymisestä eli vuokraamisesta, kun taas sijoitus metsäkiinteistöön on sijoitus biologiseen kasvuun, joka tuottaa suuria diskreettejä tuloja puumyynnin kautta.