Applying reverse mortgage to forest equit

Abstract

This thesis is an exploratory work on developing reverse finance instrument into forest equity. The objective of this thesis is to create a reverse forest finance instrument for consumers by applying reverse mortgage finance instrument into forest equity. The applied instrument fulfils restriction of financier’s risk adverse preferences and satisfaction of borrower’s needs.

This exploratory process was conducted through a meticulous literature review of reverse mortgage product and cross-breeding the findings with the particular properties of forest finance equity business. In addition to the literature review two separate specialist interviews were conducted

Appliance of reverse mortgage into forest equity was conducted in four steps. First step; a careful excluding process in which 10 applicable products were identified out of 960 possible products. Second step; determination of the loan-to-value ratio and covenants adjusting riskiness of the instrument. Third step; examination though restricted model which of the ten plausible products fulfil the requirements set to reverse forest finance instrument. Fourth step; verifying the sufficiency of the four surviving instruments, executed as Monte Carlo simulation, in examining business viability set to the products.

Based on the examination reverse mortgage framework is suitable to the reverse forest finance instrument in the Finnish markets. This thesis created three superior product combinations of variable interest non-capitalization bullet loan, fixed interest capitalization bullet loan and variable interest loan with flexible term withdrawals. Other key findings of this thesis are the deviating determination of loan-to-value ratio of reverse forest instrument compared to reverse mortgage and additional covenants which need to be placed to adjust the risk of the product.

Tämän työn päämäärä on luoda käänteisen rahoituksen tuote metsäkiinteistöille. Tutkielman tavoite on muodostaa käänteisen metsärahoituksen tuote kuluttajille soveltamalla käänteisen asuntolainan mallia metsäkiinteistöille. Muodostettavan käänteisen metsärahoitustuotteen on täytettävä sekä rahoittajan riskiä kaihtava preferenssiehto että lainan nostajan tarpeet.

Työ on toteutettu yksityiskohtaisen käänteisen asuntolainan kirjallisuuskatsauksena sekä risteyttämällä löydökset metsäkiinteistön erityispiirteisiin. Empiria-osuuden tukena on kaksi erillistä asiantuntijahaastattelua.

Käänteisen asuntolainan implementointi metsäkiinteistöille toteutettiin neljässä vaiheessa. Ensimmäinen vaihe; järjestelmällisellä poissulkemisella mahdollisten tuotteiden määrää vähennettiin 960:stä kymmeneen tuotteeseen. Toinen vaihe; tuotteiden riskisyyttä vähennettiin laina-vakuus suhteen ja muiden laina kovenanttien hyödyntäen. Kolmas vaihe; kymmentä soveltuvaa tuotetta tutkittiin rajoitetulla mallilla paljastaen täyttävätkö tuotteet niille asetetut ehdot. Neljäs vaihe; todennettiin neljän käyvän ja ehdot täyttävän tuotteen markkina soveltuvuutta rajoittamattomalla mallilla, joka toteutettiin Monte Carlo simulaatiolla.

Tämän työn johtopäätöksenä on, että käänteisen asuntolainan malli sopii sovellettavaksi metsäkiinteistöille Suomen markkinoilla. Työssä löydettiin kolme soveltuvaa ja ehdot täyttävää käänteisen metsärahoituksen tuotetta; muuttuva korkoinen pääomittamaton kertalaina, kiinteäkorkoinen pääomitettava kertalaina ja muuttuvakorkoinen laina joustavalla lainan-nosto ohjelmalla. Muita työn keskeisiä löytöjä on käänteisen metsärahoituksen lainan-vakuus suhteen eriävä määrittelytapa verrattuna käänteiseen asuntolainaan sekä lainan kovenantteja, jotka tämä työ näkee tarpeelliseksi tuotteiden riskin vähentämiseksi.