Predicting the development of housing prices in Westmetro’s phase 2 areas

Abstract

Investments in transport infrastructure are affecting land value and through that housing and commercial premise prices. The housing price of otherwise similar apartments might vary a lot according to location. When accessibility improves, housing prices can be expected to increase in the areas, but a relatively larger increase can be expected in the areas with moderate travel distance to business and service concentrations. In 2017, Westmetro started operating from Helsinki to Southern Espoo. As a result, Westmetro’s station areas housing prices increased significantly. In December 2014, construction work for Westmetro’s phase 2 in Espoo started and it is expected to start operating in 2023.

The objective of this study is to predict the housing price development in 2020-2023 for Westmetro’s phase 2 areas Soukka, Espoonlahti, and Kivenlahti. The quadratic function of Ordinary least squares regression is used as a research method in this study. Data is collected from Hintaseurantapalvelu which is upheld by the Central Federation of Finnish Real Estate Agencies. Collected data includes 3204 observations based on realized real estate sales in 2009-2019 in a 1-kilometer radius from the Westmetro’s phase 2’s station areas.

The main findings of the study are that the overall housing price development for all areas is predicted to be significantly increasing in 2020-2023. There are large increases predicted for apartment buildings and terrace houses in all three areas in 2023, within a 1-kilometer radius from the metro station, despite the size or year built of the apartment. However, the price development for houses is predicted to be decreasing, which could be partially explained by the small number of observations and variation in price behavior in training set data.

The data analysis and results of this study give detailed information about the housing market in the observed areas for operators in the real estate business, individuals, seeking to buy or sell real estate, and for future research of a similar field. The results can be used in the evaluation of the value of the real estate and to support decision-making in investments, as well as in municipal zoning decisions.

Investoinnit liikenneinfrastruktuuriin vaikuttavat maan arvoon ja sitä kautta asuinkiinteistöjen ja liiketilojen hintoihin. Kahden muuten keskenään samanlaisen asunnon hinta voi vaihdella paljon riippuen sijainnista. Kun saavutettavuus paranee, voidaan asuntojen hintojen odottaa nousevan alueilla, mutta suhteellisesti asuntojen hintojen nousun voidaan odottaa olevan suurempaa alueilla, jotka sijaitsevat kohtuullisen matkustusetäisyyden päässä työ- ja palvelukeskittymistä. Vuonna 2017 Länsimetro aloitti liikennöinnin Helsingistä Etelä-Espooseen. Länsimetrohankkeen myötä asema-alueiden asuntojen hinnat ovat nousseet merkittävästi. Joulukuussa 2014 Länsimetron 2-vaiheen rakennustyöt aloitettiin Espoossa ja liikennöinnin suunniteltu aloitusajankohta on 2023.

Tämän tutkimuksen tavoitteena on ennustaa asuntojen hintakehitystä vuosille 2020–2023 Länsimetron 2-vaiheen alueilla Soukassa, Espoonlahdessa ja Kivenlahdessa. Tutkimusmetodina käytetään kvadraattista funktiota pienimmän neliösumman regressiomallista. Tutkimusaineisto on kerätty Hintaseurantapalvelusta, joka on Kiinteistövälitysalan keskusliiton ylläpitämä järjestelmä. Tutkimusaineisto sisältää 3204 toteutuneen asuntokaupan hintatiedot vuosilta 2009–2019, 1 kilometrin säteellä tutkimukseen valikoiduilta Länsimetron 2-vaiheen asema-alueilta.

Tutkimuksen tärkeimpinä tuloksina voidaan nostaa esiin, että kokonaisuudessaan asuntojen hintakehityksen ennustetaan olevan nouseva kaikilla kolmella alueella vuosina 2020-2023. Kerros- ja rivitaloasunnoille 1 kilometrin säteellä metroasemasta on ennustettu merkittävää hintojen nousua vuodelle 2023, riippumatta asunnon koosta tai rakennusvuodesta. Omakotitalojen hintakehityksen ennuste on kuitenkin laskeva. Tämä voi ainakin osittain selittyä ennustemalliin käytettyjen omakotitalojen havaintojen pienellä otannalla sekä vaihtelevalla hintakehityksellä.

Aineiston analyysi sekä tutkimuksen tulokset antavat yksityiskohtaista tietoa asuntomarkkinoista tutkituilla alueilla kiinteistöalan toimijoille, asunnon ostosta tai myynnistä kiinnostuneille yksityishenkilöille sekä aiheeseen liittyville tuleville tutkimuksille. Tutkimuksen tuloksia voidaan hyödyntää kiinteistöjen arvon määrityksessä ja päätöksenteon tukena, esimerkiksi sijoitus- tai kaavoituspäätöksissä.