Exploiting real options and Monte Carlo simulation in capital investment analysis : an illustrative case study in real estate
Niskanen, Sinikka (2022)
Pro gradu -tutkielma
Niskanen, Sinikka
2022
School of Business and Management, Kauppatieteet
Kaikki oikeudet pidätetään.
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe202301041478
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe202301041478
Tiivistelmä
This Master’s Thesis examines the applicability of real option analysis (ROA) and Monte Carlo simulation (MCS) in capital budgeting for valuing different strategies within investment and evaluating their probabilities. The aim is to find out how real option analysis and simulation can be used in connection with cash flow analysis as easily as possible, and what kind of benefits these methods can bring in relation to investment decision-making.
The literature review conducted in this thesis shows that ROA is not generally applied to real estate investments, mostly due that real options are generally perceived as complicated by the management. As the main contribution an illustrative case of a real estate investment is elaborated using fuzzy pay-off method and MCS where two alternative strategies of implementation exist. A three-part analysis of the case is constructed consisting of: i) cash flow analysis based on three different scenarios with sensitivity analysis, ii) ROA based on the net present values (NPVs) of the scenarios, and iii) simulation of the NPVs of the investment and their probabilities based on the sensitivity analysis and the ranges of the scenarios. Both strategies were analysed through these steps demonstrating how ROA and MCS can be used to evaluate complex investment with multiple uncertainties without the application of extensive mathematics.
The results of the illustrative real estate case example show that ROA and MCS can be useful to bring additional depth in an investment profitability analysis. The limitations of the study are in the uniform probability distribution of MCS, which does not allow weighting of different alternatives. The application of different probability distributions requires further research and more sophisticated software tools. Tämä pro gradu -tutkielma tarkastelee reaalioptioanalyysin (ROA) ja Monte Carlo -simulaation (MCS) soveltuvuutta pääomabudjetointiin eri etenemisvaihtoehtojen (toteutusstrategioiden) arvostamiseksi ja eri toteutusstrategioiden todennäköisyyksien arvioimiseksi. Tavoitteena on selvittää kuinka reaalioptioanalyysiä ja simulaatiota voidaan hyödyntää kassavirta-analyysin yhteydessä mahdollisimman helposti, sekä mitä hyötyä näistä menetelmistä voi olla sijoituksen päätöksenteon kannalta.
Työn kirjallisuuskatsaus osoittaa, että reaalioptioanalyysiä ei yleisesti sovelleta kiinteistösijoituksiin, johtuen lähinnä siitä, että yritysjohto usein kokee reaalioptiot turhan monimutkaisiksi. Pääasiallisena kontribuutiona on havainnollistava tapaustutkimus kiinteistösijoituksesta, jossa käytetään fuzzy pay-off metodia ja MCS:a, sisältäen kaksi vaihtoehtoista toteutusstrategiaa. Tapauksesta muodostetaan kolmiosainen analyysi, joka koostuu: i) kolmeen eri skenaarioon perustuvasta kassavirta-analyysistä sisältäen herkkyysanalyysin, ii) skenaarioiden nettonykyarvoihin (NPV) perustuvasta ROA:sta ja iii) sijoituksen nettonykyarvojen ja niiden todennäköisyyksien simuloinnista herkkyysanalyysin ja skenaarioiden vaihteluvälien perusteella. Kumpikin strategia analysoitiin näillä vaiheilla osoittaen, kuinka reaalioptioanalyysiä ja Monte Carlo -simulaatiota voidaan käyttää monimutkaisten, useita epävarmuustekijöitä sisältävien investointien arvioimiseen ilman laaja-alaisen matematiikan soveltamista.
Havainnollistavan kiinteistötapausesimerkin tulokset osoittavat, että ROA ja MCS voivat olla hyödyllisiä tuomaan lisää syvyyttä sijoitusten kannattavuusanalyysiin. Tutkimuksen rajoitteet ovat MCS:n yhdenmukaiseen todennäköisyyteen perustuvassa tasajakaumassa, mikä ei mahdollista eri vaihtoehtojen painottamista. Erilaisten todennäköisyysjakaumien soveltaminen vaatii lisätutkimusta ja kehittyneempiä ohjelmistotyökaluja.
The literature review conducted in this thesis shows that ROA is not generally applied to real estate investments, mostly due that real options are generally perceived as complicated by the management. As the main contribution an illustrative case of a real estate investment is elaborated using fuzzy pay-off method and MCS where two alternative strategies of implementation exist. A three-part analysis of the case is constructed consisting of: i) cash flow analysis based on three different scenarios with sensitivity analysis, ii) ROA based on the net present values (NPVs) of the scenarios, and iii) simulation of the NPVs of the investment and their probabilities based on the sensitivity analysis and the ranges of the scenarios. Both strategies were analysed through these steps demonstrating how ROA and MCS can be used to evaluate complex investment with multiple uncertainties without the application of extensive mathematics.
The results of the illustrative real estate case example show that ROA and MCS can be useful to bring additional depth in an investment profitability analysis. The limitations of the study are in the uniform probability distribution of MCS, which does not allow weighting of different alternatives. The application of different probability distributions requires further research and more sophisticated software tools.
Työn kirjallisuuskatsaus osoittaa, että reaalioptioanalyysiä ei yleisesti sovelleta kiinteistösijoituksiin, johtuen lähinnä siitä, että yritysjohto usein kokee reaalioptiot turhan monimutkaisiksi. Pääasiallisena kontribuutiona on havainnollistava tapaustutkimus kiinteistösijoituksesta, jossa käytetään fuzzy pay-off metodia ja MCS:a, sisältäen kaksi vaihtoehtoista toteutusstrategiaa. Tapauksesta muodostetaan kolmiosainen analyysi, joka koostuu: i) kolmeen eri skenaarioon perustuvasta kassavirta-analyysistä sisältäen herkkyysanalyysin, ii) skenaarioiden nettonykyarvoihin (NPV) perustuvasta ROA:sta ja iii) sijoituksen nettonykyarvojen ja niiden todennäköisyyksien simuloinnista herkkyysanalyysin ja skenaarioiden vaihteluvälien perusteella. Kumpikin strategia analysoitiin näillä vaiheilla osoittaen, kuinka reaalioptioanalyysiä ja Monte Carlo -simulaatiota voidaan käyttää monimutkaisten, useita epävarmuustekijöitä sisältävien investointien arvioimiseen ilman laaja-alaisen matematiikan soveltamista.
Havainnollistavan kiinteistötapausesimerkin tulokset osoittavat, että ROA ja MCS voivat olla hyödyllisiä tuomaan lisää syvyyttä sijoitusten kannattavuusanalyysiin. Tutkimuksen rajoitteet ovat MCS:n yhdenmukaiseen todennäköisyyteen perustuvassa tasajakaumassa, mikä ei mahdollista eri vaihtoehtojen painottamista. Erilaisten todennäköisyysjakaumien soveltaminen vaatii lisätutkimusta ja kehittyneempiä ohjelmistotyökaluja.