Implications of housing finance regulation : perspective of owner-occupiers in Finland

Abstract

This Master’s thesis studies the implications of upcoming housing finance regulation to households. In the environment of increasing interest rates, this regulation introduces new restrictions to amortisation-free periods on loans of newly developed housing companies, a new loan-to-value limit and maturity limits for housing company loans and mortgages. The aim of this thesis is to find out how these items affect the market prices, the cost of owning and financing housing, and what implications the regulation changes have on households assessing buying an apartment.

A literature review is performed on the effect of housing finance regulation targeting borrowers to housing prices. It shows that regulation based on borrower’s income seems to have the largest effect on housing prices while different loan-to-value limits have a weaker effect. The effects of regulation are modelled by using aggregate data from the largest cities of Finland to determine the effects on housing-related payments and affordability of housing. A user cost framework is applied to analyse the implications of changing regulation together with alternative interest rate development scenarios.

As a major insight, the results suggest that the upcoming Finnish regulation will increase the housing-related payments of households, caused mainly by increased amortization requirements brought by the regulation. Furthermore, the relative effect of regulation is also shown to be tied to interest rate levels, where the effect of regulation diminishes as interest rates increase. The results are of importance for policy-makers planning regulatory actions for housing finance.

Tämä pro gradu -tutkielma tarkastelee asuntorahoituksen sääntelyyn tulevien muutosten vaikutuksia kotitalouksiin. Tulevat muutokset asuntorahoituksen sääntelyyn käsittävät rajoituksia uudiskohteiden lyhennysvapaisiin, lainoitusasteeseen sekä yhtiölainojen ja yksityishenkilöiden asuntolainojen takaisinmaksuaikaan. Tutkielman tarkoitus on selvittää näiden tekijöiden vaikutusta markkinahintoihin sekä asunnon omistamisen ja rahoituksen kustannuksiin.

Tutkielman kirjallisuuskatsaus keskittyy lainanottajaan kohdistuvan sääntelyn vaikutuksiin asuntojen hintoihin. Kirjallisuuskatsaus osoittaa lainanottajan tuloihin sidotuilla välineillä olevan vahvin vaikutus asuntojen hintoihin, kun taas enimmäisluototusasteilla vaikutus on heikompi. Sääntelyn vaikutuksia asumiskustannuksiin mallinnetaan hyödyntäen tilastotietoja Suomen suurimmista kaupungeista. Sääntelyn muutosten vaikutusta muuttuvassa korkoympäristössä tutkitaan hyödyntäen käytäjäkustannukseen perustuvaa teoriapohjaa.

Tutkielmassa havaitaan tulevien sääntelymuutosten kasvattavan omistusasumiseen liittyviä maksuja, johtuen pääasiassa lisääntyvistä lainanlyhennysvelvoitteista. Korkoympäristön havaitaan vaikuttavan sääntelyn suhteelliseen merkittävyyteen, sääntelyn muutosten merkityksen pienentyessä korkojen noustessa. Tutkielman tulokset ovat hyödyllisiä päätöksentekijöille ja niitä voidaan hyödyntää tulevan sääntelyn valmistelussa Suomessa.