Real estate investment trusts and sustainable investing strategies

Abstract

This thesis studies the relationship between environmental, social and governance scores and real estate investment trusts in the United States for a 9-year period from January of 2014 until January 2023. The period is also studied in sub-periods from 2014 until 2018 and from 2019 until 2023. The study is conducted via portfolio analysis, where portfolios are formed based on four different strategies, best-in-class, worst-in-class, momentum, and negative momentum. The thesis focuses on equity REITs, but mortgage REITs are also studied. These sustainable strategies have been previously studied in the context of stocks, with mixed findings. This thesis adds to the previous research by adding new insight to their application for REIT investing.

The performance of portfolios was compared to a REIT benchmark index via absolute returns, and performance measures, the Sharpe ratio and information ratio. The excess returns of portfolios were also studied with Fama and French 3 and 5-factor and Carhart 4-factor regression models, to assess whether these factors can explain excess returns of real estate investment trust portfolios.

Real estate investment trusts with low ratings were found to outperform the benchmark index, as well as other studied portfolios. Portfolios with increasing ESG scores attained a similar performance to the benchmark index, with slightly less risk. The Fama and French 3-factor model factors can explain most of the excess returns, with statistically significant factor loadings in all periods. No significant abnormal returns were found, except for the negative momentum portfolio for mortgage REITs. Carhart 4-factor model, nor the Fama and French 5-factor model added explanatory power compared to the 3-factor model. This study concludes that sustainable investing is not beneficial when investing in real estate investment trusts, as it led to returns lower than the overall REIT market and REITs with a low level of ESG performance.

Tässä pro-gradu tutkielmassa tutkitaan ympäristön, yhteiskuntavastuun ja hallintotavan (ESG) pisteytyksiä sekä näiden yhteyttä yhdysvaltalaisten kiinteistösijoitusrahastojen (REIT) tuottoihin 9-vuoden ajanjaksolla vuoden 2014 tammikuusta, vuoden 2023 tammikuuhun. Myös kahta osakautta, vuodesta 2014 vuoteen 2018, sekä vuodesta 2019 vuoteen 2023 tutkitaan erikseen. Tutkimus on tehty portfolio analyysin avulla, jossa portfoliot rakennetaan neljän eri strategian perusteella. Nämä strategiat ovat luokan parhaat, luokan huonoimmat, positiivinen momentum, sekä negatiivinen momentum. Tutkimuksessa keskitytään osakepohjaisiin kiinteistösijoitusrahastoihin, mutta asuntolainoihin sijoittavat kiinteistörahastot otetaan myös huomioon. Aikaisempi vastuullisen sijoittamisstrategioiden tutkimus on keskittynyt pääosin osakemarkkinoihin, ja tulokset ovat vaihtelevia. Tämä työ lisää tietoutta näiden strategioiden käytöstä kiinteistösijoitusrahastoihin.

Portfolioiden suorituskykyä mitattiin vertaamalla näiden tuottoja kiinteistösijoitusrahastoindeksiin absoluuttisin tuottojen, Sharpen mittarin, sekä informaatio luvun avulla. Tuottoja tutkittiin myös Fama-French 3 ja 5 faktorin, sekä Carhartin 4-faktorin regressiomalleilla.

Matalan ESG-tason kiinteistösijoitusrahastot ylisuorittivat verrattuna kiinteistösijoitusrahastoindeksiin, sekä muihin testattuihin portfolioihin. Kasvavan ESG tason portfoliot tuottivat samankaltaisesti kuin indeksi, hieman matalammalla riskillä. Fama-French 3-faktori malli selittää suurimman osan ylituotoista, korkealla merkitsevyystasolla kaikilla periodeilla. Epänormaaleja tuottoja ei löytynyt, lukuun ottamatta negatiivisen momentumin asuntolaina-kiinteistösijoitusrahastoyhtiö portfoliota. Carhartin neljän faktorin malli eikä Faman ja Frenchin viiden faktorin malli lisännyt kokonaisselityskykyä kolmen faktorin malliin verrattuna. Tämän tutkimuksen perusteella vastuullinen sijoittaminen ei ole kannattavaa yhdysvaltalaisiin kiinteistösijoitusrahastoihin sijoitettaessa, sillä se johtaa matalampiin tuottoihin kuin kiinteistösijoitusrahastoindeksiin tai matalan ESG-tason kiinteistösijoitusrahastoihin sijoitettaessa.