The effects of interest rates on housing prices : case : four Nordic capital regions from 2009 to 2023

Abstract

This thesis studies the effects of interest rates on housing prices, with a focus on four Nordic capital regions from 2009 to 2023. The study period is particularly interesting as the Nordic housing markets saw an exceptionally long period of appreciation between the 2010s and the early 2020s. Furthermore, the study period includes a steep increase in interest rates and a subsequent downturn in housing prices. This work is the first to quantitatively analyse the impact of interest rates during the selected study period in the Nordics.

A literature review is conducted to explore how the effects of interest rates on housing prices have been studied quantitatively in the past. Moreover, the effects of interest rates on housing prices are researched quantitatively by employing a multiple linear regression model and applying it separately to the data of Finland, Sweden, Denmark, and Norway. Furthermore, a Lindeman, Meranda and Gold (LMG) decomposition method is applied to compare the relative importance of interest rates in the regression models to that of six other explanatory variables, namely gross domestic product, unemployment rate, household disposable income, inflation, population, and construction activity.

The literature suggests that interest rates have a negative effect on housing prices. The effects are present in both short and long run, however, the long-term effects are more prominent. The linear regression models suggest that an increase in interest rates between 2009 and 2023 has decreased housing prices in the short-term in Finland, Sweden, and Norway. However, the negative relationship is not present in Denmark, likely due to a wider usage of fixed-rate mortgages. The LMG decomposition results suggest that among the selected seven explanatory variables, interest rates rank in the top three in terms of relative importance in Finland, Sweden, and Norway. Out of the seven variables, construction activity is the most influential predictor of housing prices in all four regression models.

Tämä tutkielma tarkastelee korkojen vaikutusta asuntojen hintoihin keskittyen neljän Pohjoismaan pääkaupunkiseutuun vuosina 2009–2023. Tarkasteluajanjakso on erityisen kiinnostava, sillä Pohjoismaiden asuntomarkkinoilla nähtiin 2010-luvun ja 2020-luvun alun välillä poikkeuksellisen pitkä nousujakso. Tarkasteluajanjakso sisältää myös jyrkän nousun markkinakoroissa sekä sitä seuranneen laskun asuntojen hinnoissa. Tämä on ensimmäinen työ, joka tutkii kvantitatiivisesti korkojen vaikutusta Pohjoismaissa valitulla aikavälillä.

Työssä toteutetaan kirjallisuuskatsaus, joka tarkastelee, miten korkojen vaikutuksia asuntojen hintoihin on tutkittu kvantitatiivisin menetelmin. Korkojen vaikutuksia asuntojen hintoihin tutkitaan lisäksi usean muuttujan lineaarisen regressiomallin avulla, jota sovelletaan erikseen Suomen, Ruotsin, Tanskan sekä Norjan aineistoihin. Tämän lisäksi työssä hyödynnetään Lindeman, Meranda ja Gold (LMG) decomposition-menetelmää, jotta korkojen suhteellista vaikutusta voidaan vertailla kuuden muun selittävän muuttujan vastaavaan. Nämä muuttujat ovat bruttokansantuote, työttömyysaste, kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, inflaatio, asukasluku sekä rakennustoiminta.

Kirjallisuuskatsaus osoittaa, että koroilla on negatiivinen vaikutus asuntojen hintoihin. Vaikutukset ovat nähtävillä sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä, mutta pitkän aikavälin vaikutukset ovat selvempiä. Lineaariset regressiomallit osoittavat, että korkojen nousu vuosien 2009 ja 2023 välillä on johtanut asuntojen hintojen laskuun lyhyellä aikavälillä Suomessa, Ruotsissa sekä Norjassa. Vaikutukset eivät tosin ole nähtävissä Tanskassa, jonka taustalla on luultavasti kiinteäkorkoisten lainojen suurempi osuus. LMG decompositionmenetelmän tulokset osoittavat, että korot asettuvat seitsemän selittävän muuttujan keskuudessa kolmen parhaan joukkoon Suomessa, Ruotsissa sekä Norjassa. Rakennustoiminta on kaikissa neljässä regressiomallissa merkittävin asuntojen hintojen muutosten selittäjä.