Hyvä hallitustyö kiinteistöyhtiöissä

Abstract

Kiinteistöyhtiöitä on perustettu kasvavissa määrin viimeisten vuosikymmenten aikana. Vaikka koronan jälkeinen korkoshokki pysäytti tämän kehityksen, elpyminen on jo nähtävissä. Yhtiömuotoisten kiinteistöjen kasvavaan määrään on useita syitä, valtakunnallisena trendinä esimerkiksi kaupungistuminen. Ulkomainen mielenkiinto Suomea kohtaan kiinteistösijoituskohteena on pitänyt pintansa mm. pienen maariskin vuoksi. Kotimaisten sijoittajien kiinteistöportfoliot ovat monipuolistuneet mm. julkisten palveluiden yksityistämisten vuoksi. Julkishallinto rakennuttaa yhä useammin uusia kiinteistöjään yhtiömuotoisina sekä laajemman omistuspohjan että ketterämpien rahoitusmallien vuoksi.

Kiinteistöyhtiöiden määrän kasvaessa korostuu niiden hallitustyön merkitys. Tämä tutkimus käsittelee hyvän hallitustyön erityispiirteitä kiinteistöyhtiöissä. Tarkastelun kohteena on ei-keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö, mutta työtä on mahdollista soveltaa myös keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä ja asunto-osakeyhtiössä. Hyvän hallitustyön ilmentymänä tässä kon-struktiivisessa tutkimuksessa rakennetaan teorian pohjalta tutkittavan kiinteistöyhtiön hallitukselle vuosikello. Se aikatauluttaa ja luetteloi kalenterivuoden aikana hyvään hallitustyöhön kuuluvat asiat, jotka hallituksen tulee käsitellä. Teorian pohjalta laadittua vuosikelloa testataan haastatteluin tutkittavan yhtiön hallituksen jäsenillä sekä ulkopuolisilla kiinteistöyhtiöiden hallitusammattilaisilla. Haastatteluiden perusteella laaditaan lopullinen versio kiinteistöyhtiön hallituksen vuosikellosta.

Kiinteistöyhtiön hyvässä hallitustyössä on erityispiirteitä verrattuna muihin osakeyhtiöihin. Asunto-osakeyhtiölaki aiheuttaa velvoitteita sitä noudattaville kiinteistöyhtiöille. Toisaalta kiinteistöyhtiöiden luonne rakennettua omaisuutta hallinnoivana entiteettinä luo mm. kiin-teistön arvon kasvattamisen, vuokralaishallinnon, kiinteistötekniikan, kiinteistöjuridiikan ja kiinteistöliiketoiminnan osaamisen velvoitteita, joita työssä esitellään.

Housing and real estate companies have been established in increasing numbers in recent decades. Although the post-Covid interest rate shock almost stopped this development, signs of recovery are already visible. There are several reasons for the growing number of real estate companies, with urbanization as a national trend. In the real estate market, foreign interest in Finland as a real estate investment destination has remained high, for example due to low country risk. The real estate portfolios of domestic investors have diversified, for example due to privatizations, into real estate in the health and social sector and education and teaching. Public administration is building new real estate companies more and more in the form of companies, for example due to a more diverse ownership base and a financing model desirable from the perspective of local government.

As the number of real estate companies increases in the Finnish economy, the importance of their governance is emphasized. This study discusses the special features of good governance in real estate companies. The focus of the study is specifically on non-mutual real estate companies, but the work can also be applied to mutual real estate companies and limited liability housing companies. As an expression of good governance, this constructive study builds an annual clock for the real estate company's board, which is tested by the members of the board of directors of the company under study and by external members involved in the board work of real estate companies. Based on this, the work prepares a final construction of the annual clock for the real estate company's board.

Good governance in a real estate company has special features compared to a conventional limited liability company. On the one hand, the limited liability housing companies act imposes obligations on real estate companies that comply with it. On the other hand, the nature of real estate companies as entities specifically managing built property brings practical obligations, including real estate technology, real estate law, real estate security and real estate business, which are reviewed in the work.