Analysing the performance of Finnish real estate funds during the recent economic crisis

Abstract

This thesis investigates how Finnish real estate funds have performed during COVID-19 pandemic and Russia-Ukraine war. It evaluates their performance in relation to the OMXH25 index and examines how these crises affected fund behaviour. The analysis is based on event study methodology and maximum drawdown analysis.

The event study methodology evaluates abnormal returns before and during each crisis, based on the capital asset pricing model. It captures how asset prices deviate from expected performance due to crisis-related shocks. In addition, maximum drawdown is used to assess the most significant loss each asset experienced from peak to trough, providing insight into downside risk during turbulent periods.

During the pandemic, real estate funds outperformed market expectations, with abnormal returns that were statistically significant and value declines significantly smaller than those of the OMXH25 index. In contrast, during the war, the funds underperformed expectations, with negative abnormal returns that were also statistically significant, although their drawdowns remained less severe than those of the equity market. These results suggest that while real estate funds can provide stability during certain crises, their defensive characteristics are not consistent across all types of market disruptions.

Tutkielmassa tarkastellaan suomalaisten kiinteistörahastojen kehitystä COVID-19 pandemian ja Venäjän hyökkäyssodan aikana. Tavoitteena oli tarkastella, miten kriisit vaikuttivat rahastojen tuottoihin ja riskiin, käyttäen OMXH25-indeksiä vertailukohtana. Tutkimus on toteutettu tapahtumatutkimusmenetelmää ja suurimman arvonlaskun analyysiä (MDD) hyödyntäen.

Tapahtumatutkimusmenetelmällä arvioidaan poikkeavia tuottoja eri kriisien aikana käyttöomaisuuden hinnoittelumallia (CAPM) hyödyntäen. Menetelmä kuvaa, miten omaisuuserien hinnat poikkeavat odotetusta kehityksestä kriisiin liittyvien shokkien seurauksena. Suurinta arvonlaskua käytetään mittaamaan arvonlaskun suuruutta eri omaisuuerien välillä.

Pandemian aikana kiinteistörahastot ylittivät markkinaodotukset, ja niiden poikkeamat normaalituotoista olivat tilastollisesti merkitseviä. Rahastojen arvonlaskut olivat myös selvästi pienempiä kuin OMXH25-indeksissä. Sen sijaan Venäjän hyökkäyssodan aikana rahastot alisuoriutuivat, ja niiden negatiiviset poikkeamat odotetuista tuotoista olivat tilastollisesti merkitseviä. Tästä huolimatta niiden arvonlaskut jäivät lievemmiksi kuin osakemarkkinoilla. Tulokset osoittavat, että kiinteistörahastot voivat tarjota vakautta tietyissä kriiseissä, mutta niiden defensiiviset ominaisuudet eivät ole johdonmukaisia kaikissa tilanteissa.