Toimitilamassan käytön optimointi talouden ja energian näkökulmista
Kallio, Aku (2025)
Diplomityö
2025
School of Energy Systems, Energiatekniikka
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe20251127112392
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe20251127112392
Tiivistelmä
Diplomityössä tarkastellaan toimitilamassan käytön optimointia talouden ja energian näkökulmista OP Uusimaan kiinteistösalkussa. Tutkimuksen lähtökohtana on kiinteistöomaisuuden hallinnan strateginen merkitys organisaation kustannusrakenteelle erityisesti strategisesti kannattamattomien kiinteistöomistusten osalta. Työssä analysoidaan omistettujen ja vuokrattujen toimitilojen hyötyjä ja haasteita sekä arvioidaan kiinteistökehityskohteiden potentiaalia elinkaarikustannusten ja arvonmuodostuksen kannalta.
Tutkimus korostaa energiatehokkuuden ja vastuullisuuden kasvavaa roolia kiinteistöstrategisessa päätöksenteossa. Energiatehokkuuden parantaminen, tilojen käytön optimointi ja seuranta ovat keskeisiä sekä kustannusten hallinnassa että kiinteistöjen arvon ja vuokrattavuuden kehittämisessä. Diplomityössä esitetään, että energiatehokkaat ratkaisut ja digitalisaation hyödyntäminen mahdollistavat tilojen käytön ja energiankulutuksen optimoinnin sekä tukevat organisaation vastuullisuustavoitteita.
Taloudellisesta näkökulmasta toimitilasalkun hallinta edellyttää elinkaarikustannusten ja investointien kannattavuuden systemaattista arviointia. Omistettujen kiinteistöjen tuottoprosentti on analyysin mukaan matala ja hoitokulut korkeat, mikä heikentää niiden taloudellista perustetta. Siksi strategiana suositellaan omistuksista irtautumista ja siirtymistä keskitettyihin vuokratiloihin. Tämä vapauttaa pääomaa ydinliiketoiminnan kehittämiseen ja vähentää organisaation taloudellista riskiä.
Tutkimuksen tuloksena tullaan luomaan Excel-pohjainen arviointityökalu, jonka avulla OP Uusimaan johtoryhmä voi vertailla omistettujen kiinteistöjen myymisen, kehittämisen ja vuokraamisen eri skenaarioita. Lisäksi luodaan matriisi vuokrattavien toimitilojen arviointiin, joka tukee objektiivista ja strategista päätöksentekoa.
Keskeinen johtopäätös on, että toimitilamassan käytön optimointi on ajankohtainen haaste, joka kytkeytyy tiiviisti sekä taloudellisiin että energiatehokkuuteen liittyviin tavoitteisiin. OP Uusimaan toimitilastrategian tarkastelu osoittaa, että kiinteistöomaisuuden hallinta ei ole enää vain kustannusten minimointia, vaan strategista resurssien kohdentamista, jossa huomioidaan organisaation pitkän aikavälin tavoitteet, vastuullisuus sekä muuttuvat työskentelytavat. Digitalisaation ja tiedolla johtamisen avulla voidaan parantaa tilojen käytön, energiankulutuksen ja kustannusten reaaliaikaista seurantaa, mikä tukee ennakoivaa ja perusteltua päätöksentekoa.
Diplomityö tarjoaa kokonaisvaltaisen arviointimallin, joka yhdistää taloudelliset ja energiaan liittyvät näkökulmat toimitilamassan hallinnassa. Tulokset tukevat sekä käytännön päätöksentekoa kiinteistöomaisuuden hallinnassa että täydentävät akateemista keskustelua kiinteistöjen elinkaaritaloudesta ja energiatehokkuuden roolista kiinteistöarvonmuodostuksessa. The thesis examines the optimization of commercial premises utilization from economic and energy perspectives within OP Uusimaa’s real estate portfolio. The study is based on the strategic importance of real estate asset management for the organization’s cost structure, particularly regarding properties that are strategically unprofitable. The work analyzes the benefits and challenges of owned and leased premises and assesses the potential of property development projects in terms of lifecycle costs and value creation.
The research emphasizes the growing role of energy efficiency and sustainability in strategic real estate decision-making. Improving energy efficiency, optimizing space usage, and monitoring are key both for cost control and for enhancing property value and ability for leasing. The thesis argues that energy-efficient solutions and the use of digitalization enable optimization of space utilization and energy consumption while supporting the organization’s sustainability goals.
From an economic perspective, managing the office portfolio requires systematic evaluation of lifecycle costs and investment profitability. The analysis shows that the return on owned properties is low, and maintenance costs are high, which weakens their financial justification. Therefore, the recommended strategy is to divest ownership and transition to centralized leased premises. This frees up capital for core business development and reduces the organization’s financial risk.
As a result of the study, an Excel-based evaluation tool was developed to allow OP Uusimaa’s management team to compare scenarios for selling, developing, and leasing properties. In addition, a matrix for evaluating leased premises was created to support objective and strategic decision-making.
The key conclusion is that optimizing office space utilization is a current challenge closely linked to both economic and energy-efficiency objectives. The review of OP Uusimaa’s premise strategy shows that real estate asset management is no longer just about minimizing costs but about strategic resource allocation that considers the organization’s long-term goals, sustainability, and evolving work practices. Through digitalization and data-driven management, real-time monitoring of space usage, energy consumption, and costs can be improved, supporting proactive and well-founded decision-making.
The thesis provides a comprehensive evaluation model that combines economic and energy-related perspectives in managing office space. The results support practical decision-making in real estate asset management and complement academic discussion on property lifecycle economics and the role of energy efficiency in property value creation.
Tutkimus korostaa energiatehokkuuden ja vastuullisuuden kasvavaa roolia kiinteistöstrategisessa päätöksenteossa. Energiatehokkuuden parantaminen, tilojen käytön optimointi ja seuranta ovat keskeisiä sekä kustannusten hallinnassa että kiinteistöjen arvon ja vuokrattavuuden kehittämisessä. Diplomityössä esitetään, että energiatehokkaat ratkaisut ja digitalisaation hyödyntäminen mahdollistavat tilojen käytön ja energiankulutuksen optimoinnin sekä tukevat organisaation vastuullisuustavoitteita.
Taloudellisesta näkökulmasta toimitilasalkun hallinta edellyttää elinkaarikustannusten ja investointien kannattavuuden systemaattista arviointia. Omistettujen kiinteistöjen tuottoprosentti on analyysin mukaan matala ja hoitokulut korkeat, mikä heikentää niiden taloudellista perustetta. Siksi strategiana suositellaan omistuksista irtautumista ja siirtymistä keskitettyihin vuokratiloihin. Tämä vapauttaa pääomaa ydinliiketoiminnan kehittämiseen ja vähentää organisaation taloudellista riskiä.
Tutkimuksen tuloksena tullaan luomaan Excel-pohjainen arviointityökalu, jonka avulla OP Uusimaan johtoryhmä voi vertailla omistettujen kiinteistöjen myymisen, kehittämisen ja vuokraamisen eri skenaarioita. Lisäksi luodaan matriisi vuokrattavien toimitilojen arviointiin, joka tukee objektiivista ja strategista päätöksentekoa.
Keskeinen johtopäätös on, että toimitilamassan käytön optimointi on ajankohtainen haaste, joka kytkeytyy tiiviisti sekä taloudellisiin että energiatehokkuuteen liittyviin tavoitteisiin. OP Uusimaan toimitilastrategian tarkastelu osoittaa, että kiinteistöomaisuuden hallinta ei ole enää vain kustannusten minimointia, vaan strategista resurssien kohdentamista, jossa huomioidaan organisaation pitkän aikavälin tavoitteet, vastuullisuus sekä muuttuvat työskentelytavat. Digitalisaation ja tiedolla johtamisen avulla voidaan parantaa tilojen käytön, energiankulutuksen ja kustannusten reaaliaikaista seurantaa, mikä tukee ennakoivaa ja perusteltua päätöksentekoa.
Diplomityö tarjoaa kokonaisvaltaisen arviointimallin, joka yhdistää taloudelliset ja energiaan liittyvät näkökulmat toimitilamassan hallinnassa. Tulokset tukevat sekä käytännön päätöksentekoa kiinteistöomaisuuden hallinnassa että täydentävät akateemista keskustelua kiinteistöjen elinkaaritaloudesta ja energiatehokkuuden roolista kiinteistöarvonmuodostuksessa.
The research emphasizes the growing role of energy efficiency and sustainability in strategic real estate decision-making. Improving energy efficiency, optimizing space usage, and monitoring are key both for cost control and for enhancing property value and ability for leasing. The thesis argues that energy-efficient solutions and the use of digitalization enable optimization of space utilization and energy consumption while supporting the organization’s sustainability goals.
From an economic perspective, managing the office portfolio requires systematic evaluation of lifecycle costs and investment profitability. The analysis shows that the return on owned properties is low, and maintenance costs are high, which weakens their financial justification. Therefore, the recommended strategy is to divest ownership and transition to centralized leased premises. This frees up capital for core business development and reduces the organization’s financial risk.
As a result of the study, an Excel-based evaluation tool was developed to allow OP Uusimaa’s management team to compare scenarios for selling, developing, and leasing properties. In addition, a matrix for evaluating leased premises was created to support objective and strategic decision-making.
The key conclusion is that optimizing office space utilization is a current challenge closely linked to both economic and energy-efficiency objectives. The review of OP Uusimaa’s premise strategy shows that real estate asset management is no longer just about minimizing costs but about strategic resource allocation that considers the organization’s long-term goals, sustainability, and evolving work practices. Through digitalization and data-driven management, real-time monitoring of space usage, energy consumption, and costs can be improved, supporting proactive and well-founded decision-making.
The thesis provides a comprehensive evaluation model that combines economic and energy-related perspectives in managing office space. The results support practical decision-making in real estate asset management and complement academic discussion on property lifecycle economics and the role of energy efficiency in property value creation.