Valuing private accommodation businesses under uncertainty : a DCF and WACC approach

Abstract

This thesis investigates how the Discounted Cash Flow (DCF) model and the Weighted Average Cost of Capital (WACC) can be adapted for valuing an early-stage, privately held accommodation company. Traditional valuation models rely on stable historical financial data, which makes their application challenging in developing businesses where risk levels and cash flows evolve over time. The study addresses this issue by examining the theoretical basis of valuation and applying it to a case company, Pajala-HVM Housing Oy, operating in Finnish Lapland.

The research uses a theory-driven case study approach. Valuation is conducted with both traditional and adjusted DCF models, the latter incorporating higher risk in the construction phase. Two alternative methods for estimating the discount rate, the CAPM and the build-up model are compared, supported by scenario analysis and a Monte Carlo simulation to account for uncertainty in key variables.

The results indicate that the adjusted DCF model provides more realistic valuation logic, although the numerical effect is modest. The build-up model produces a more credible discount rate for an unlisted early-stage firm than CAPM, and the Monte Carlo simulation highlights strong sensitivity to discount-rate assumptions. The study offers practical guidance for valuing small accommodation businesses under uncertainty.

Tässä opinnäytetyössä tutkitaan, kuinka diskontatun kassavirran (DCF) malli ja painotettu keskimääräinen pääomakustannus (WACC) voidaan soveltaa varhaisvaiheen yksityisomisteisen majoitusyrityksen arvonmääritykseen. Perinteiset arvostusmallit perustuvat vakaaseen historialliseen taloudelliseen tietoon, mikä vaikeuttaa niiden soveltamista kehittyviin yrityksiin, joiden riskitaso ja kassavirrat muuttuvat ajan myötä. Tutkimuksessa käsitellään tätä ongelmaa tarkastelemalla arvostuksen teoreettista perustaa ja soveltamalla sitä tapausyritykseen, Pajala-HVM Housing Oy:n, joka toimii Suomen Lapissa.

Tutkimuksessa käytetään teoriapohjaista tapaustutkimusmenetelmää. Arvostus suoritetaan sekä perinteisellä että mukautetulla DCF-mallilla, joista jälkimmäisessä otetaan huomioon rakentamisvaiheen suurempi riski. Verrataan kahta vaihtoehtoista menetelmää diskonttokoron arvioimiseksi, CAPM-mallia ja build-up-mallia, ja tukena käytetään skenaarioanalyysiä ja Monte Carlo -simulaatiota keskeisten muuttujien epävarmuuden huomioon ottamiseksi.

Tulokset osoittavat, että mukautettu DCF-malli tarjoaa realistisemman arvostuslogiikan, vaikka numeerinen vaikutus onkin vaatimaton. Build-up-malli tuottaa listaamattomalle alkuvaiheen yritykselle uskottavamman diskonttokoron kuin CAPM, ja Monte Carlo -simulointi korostaa voimakasta herkkyyttä diskonttokoron oletuksille. Tutkimus tarjoaa käytännön ohjeita pienten majoitusyritysten arvostamiseen epävarmuuden vallitessa.