Jäähdytysjärjestelmän vaikutus kiinteistön elinkaaren aikaisiin tuottoihin

Abstract

Ilmastoinnin jäähdytys yleistyy toimisto- ja hotellikiinteistöissä jatkuvasti. Perinteinen tapa tuottaa jäähdytysenergia on kiinteistökohtainen vedenjäähdytysjärjestelmä. Helsingissä on ollut vuodesta 2000 lähtien mahdollista liittyä Helsingin energian kaukojäähdytysverkostoon. Jäähdytysjärjestelmien ominaisuudet poikkeavat toisistaan ja niistä aiheutuu kiinteistönomistajalle erilaisia kustannuksia. Kiinteistöstä saataviin tuottoihin vaikuttaa kustannusten lisäksi vuokralaisen tyytyväisyys. Tämän vuoksi työssä selvitettiin vuokralaisen tarpeet jäähdytysjärjestelmälle haastattelemalla vuokralaisen edustajia. Tässä diplomityössä vertaillaan kaukojäähdytyksen ja kiinteistökohtaisen jäähdytysjärjestelmän kustannuksia, sekä vaikutuksia kiinteistön elinkaarituottoihin kiinteistönomistajan näkökulmasta. Kerättyjen kustannusten perusteella suoritetaan elinkaarikustannuslaskenta GaBi-ohjelmalla. Vuokralaisen tarpeista jäähdytysjärjestelmälle tunnistetaan olennaisiksi toimintavarmuus, ympäristöystävällisyys sekä hiljainen äänitaso. Nämä ovat lisäarvotekijöitä, joille työssä määritetään painoarvo ja jotka huomioidaan laskennassa. Diplomityö osoitti kaukojäähdytyksen kannattavaksi vaihtoehdoksi kiinteistökohtaiselle järjestelmälle, kun huomioidaan hankinta- ja käyttökustannusten lisäksi asennustöiden, käyttöönoton, huollon ja kunnossapidon sekä loppusijoituksen kustannukset. Myös valikoituneet lisäarvotekijät puoltavat kaukojäähdytystä ja niiden kompensointi lisää kiinteistökohtaisen järjestelmän kustannuksia.

Air conditioning is becoming increasingly common in office buildings and hospitality properties. The traditional means of producing the necessary cooling energy is to install a water cooling system in the property. In Helsinki, properties have also been able to tap into the district cooling network of Helsinki Energy since 2000. The characteristics of the systems differ from each other and result in different kinds of coststo the property owner. In addition to the costs, another factor that influencesthe profitability of a property is customer satisfaction. With this in mind, a study was conducted as part of this thesis where representatives of tenants wereinterviewed in order to establish the expectations that tenants place on a cooling system. This thesis forms a comparison between the costs of district coolingand property-specific cooling and assesses the effect of these costs on the life cycle profit of properties from the perspective of the property owner. The accumulated data on costs is then analysed using the life cycle engineering software GaBi. The qualities that tenants consider vital to cooling systems are reliability, environmental soundness and a low noise level. These factors represent added value and have been weighted in order to be able to take them into consideration in the analysis. The thesis demonstrates that district cooling is a financially viable alternative to a property-specific cooling system, when taking into account not only the initial purchase price and operating costs but also the expenses accumulated through installation, commissioning, maintenance, servicing andeventual disposal. The factors that were identified as creating added value also support district cooling, and compensating for these adds to the costs of a propertyspecific system.